2016-5-9
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溫州20年住宅用地使用權到期事件觸動了很多有房者的神經(jīng)，雖然對于70年權限的業(yè)主來說距離土地使用權撞限還有很多年，但是此事件拋出的兩大問題引發(fā)了公眾的熱切關注：70年權限為何會縮水；住宅用地使用權到期到底該怎么辦？然而，目前國家尚未出臺相關實施細則。有關人士與相關專家對此眾說紛紜，看看他們怎么說？
溫州事件觸動了很多有房者的神經(jīng)，雖然對于70年權限的業(yè)主來說距離土地使用權撞線還有很多年，但是此事件也拋出兩大問題引發(fā)公眾的熱議：一、70年權限為何會縮水；二、住宅用地使用權到期到底該怎么辦。
在不少公眾的印象中，購置房屋的“產(chǎn)權”多數(shù)都是70年，怎么會年限“縮水”呢？
參與物權法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權和土地使用權不同。房屋所有權即房產(chǎn)權，是私有財產(chǎn)權的一種，受憲法和物權法保護，沒有期限限制。而土地使用權是有期限的，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是70年。
我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：
--在政策范圍內(nèi)調(diào)整。溫州市國土局稱，上世紀90年代，在土地出讓政策開始執(zhí)行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。
地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應的土地出讓金，在一定程度上可降低房價，讓利給終端消費者。
--方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權期限是50年時稱，因為重慶市多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主，一個項目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。
--先試先行地區(qū)歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務院發(fā)布土地使用權最高年限之前，已在國有土地使用權出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問題。
廣東省房地產(chǎn)研究會會長黃遠華認為，除此之外，還有部分住宅用地因開發(fā)商囤地等原因?qū)е率褂媚晗蕖翱s水”。土地使用時間是從土地出讓之時開始計算，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年時間，但有的地方存在開發(fā)商捂地、層層轉(zhuǎn)手等情況，一拖就是好多年；還有一些房地產(chǎn)項目規(guī)模較大，分多期建設，持續(xù)開發(fā)十多年，導致消費者購房時，土地使用年限“縮水”嚴重。
雖然對于大多數(shù)人來說，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問：房產(chǎn)的土地使用權到期了該如何續(xù)期？
《物權法》起草者之一、中國人民大學常務副校長王利明對《第一財經(jīng)日報》記者表示，根據(jù)《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。不過，所謂“自動續(xù)期”是否有償，目前在法律層面尚未明確。
1、沒有達到最高限70年土地使用權該如何續(xù)期？
有專家指出：約定20年以及沒有達到最高限70年的，首先應當自動續(xù)期至70年，同時補交約定年限與70年土地使用權期間的出讓金差價。
浙江大學房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示：“補差價”的做法沒太必要。因為無論怎么補，這幾十年土地出讓的差價都很大。土地出讓年限的利益落差是由地方政府當年決策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔成本，既不公平也很難實施。
2、70年土地使用權到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？
楊立新認為，有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業(yè)主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。
汪麗娜說，在我國，房屋是很多老百姓最大的財富。一些人拿出大部分的積蓄買房，房屋的增值不是因為房屋本身而是土地。從這個意義上來說，70年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一點。
汪麗娜、楊立新等認為，在強調(diào)法治社會的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴格落實物權領域的立法成果，增強人民群眾對國家物權制度的信心；另一方面，針對物權法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實，通過充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺關于土地出讓續(xù)期的實施細則，緩解公眾焦慮。
3、專家建議土地使用權續(xù)期收費應從低
盡管暫時無章可循，但有專家王利明指出：續(xù)期和出讓是有區(qū)別的，不能把續(xù)期收費和土地出讓的收費等同起來?！?
中國民法學研究會副秘書長、北京理工大學法學院副教授孟強表示，在《物權法》剛剛發(fā)布時，社會就有這個疑慮：住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續(xù)期，如何續(xù)、是否收費、收費標準又是什么，法律上沒有明確規(guī)定。但當時面臨土地到期的情況還比較少，所以沒有做更深入的討論。
他分析稱，建設用地使用權，政府已經(jīng)通過出讓的方式讓渡給開發(fā)商，開發(fā)商又轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是說政府已經(jīng)設定過一次權利。按照《物權法》的規(guī)定，住宅建設用地使用權期限屆滿的自動續(xù)期，不是說70年到期權利就作廢，需要重新設定權利，而是到期后自動延期，這意味著權利依然有效，不能重新設定，只需要續(xù)期而已，因此續(xù)期收費的標準不能按照重新設定權利的標準來收取，而且續(xù)期的收費應該比權利設定的收費低很多才合理。
4、房地產(chǎn)稅或成最佳解決方案
溫州事件的積極意義在于，讓土地使用權的續(xù)期問題在成為各地普遍現(xiàn)象之前暴露出來，為充分討論“如何續(xù)期”留足時間。
有相關人士建議，從更長遠的一段時期來看，在政策設計上，房地產(chǎn)稅仍算是解決這一問題的最好方法，以每年征收的房地產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房地產(chǎn)稅全面開征以后，對續(xù)期的土地使用權就可以不再補征出讓金。
實際上，作為樓市長期調(diào)控的頂層政策，房地產(chǎn)稅在設計上已經(jīng)包括了土地在長期使用上的稅費內(nèi)容。
2015年財政部相關負責人就曾指出，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，這一思路已基本確定。這意味著房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎，評估價值里就包括了地價。
雖然房地產(chǎn)稅在政策設計上能解決多種問題，近期來看卻仍然難以改變大格局。
大格局是什么?一個是整個土地稅收。土地出讓金作為地方政府的主要財政來源，如果并入房地產(chǎn)稅中分期支付，則難免會觸動地方利益。另一個是整體經(jīng)濟走勢。房地產(chǎn)作為今年經(jīng)濟企穩(wěn)的"重要推手"，如今的政策口徑早已寬松，像房地產(chǎn)稅這類早已被“妖魔化”的調(diào)控性政策更是大忌。
此次溫州20年土地使用權的“撞限”引發(fā)全國的關切。不管是基層實務部門還是廣大業(yè)主，都呼吁有關部門對住宅用地使用權續(xù)期能盡快有頂層設計，以便廣大業(yè)主安心，吃上“定心丸”，基層有法可依、有章可循。當大部分人都成為商品房業(yè)主，住宅用地使用權續(xù)期就成為民眾生活的公共議題。及時、妥善、平穩(wěn)解好這道“題”，緩解業(yè)主們的焦慮，銜接好相關制度、法律之間的縫隙，既是當務之急，又需深思慎取。
